亿德体育3月24日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》（以下简称《通知》）；同日，国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》。

　　研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

　　这也意味着，此次《通知》将不动产投资信托基金(REITs)项目的申报，首次涵盖了商业地产领域。百货商场、购物中心、农贸市场也能发REITs。这对于商业地产而言意义重大。

　　不过，《通知》同时指出，项目用地性质应符合土地管理相关规定。项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。

　　我们等待的“房地产新模式”，总算在资金端率先打开融资口，可以说这可能会是商业地产中零售商业的一个历史性里程碑。

　　看过之前文章的同学们应该都知道，这段时间一直在说国家强调的房地产新模式，其实就是我常说的商业地产。

　　央行，央行、银保监会要求推动房地产业向新发展模式平稳过渡。具体文字如下：

　　“会议明确，要全面贯彻落实中央经济工作会议精神，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。”

　　核心原因还是前期投资开放的成本太高，经营回本周期太长，想要规模化，标准化或者产品化商业地产项目，难度极高。

　　最近，就连300多家的万达，也开始强调以后只做轻资产。华润也成立万象生活大力拓展轻资产。其实核心逻辑就是自己的钱不够了。

　　当然不是。“轻资产”核心的产权资产还是别人的。即使签20年合同，业主什么也不管，但是你辛辛苦苦运营20年后，租金和销售好不容易翻倍，这个时候，业主看到好处后，不续签了，或者直接提出更高的地租、提成等，这个时候你就会感觉自己辛苦20年，其实都在为别人打工。

　　更何况，很多轻资产合作模式，业主并不是完全不管，尤其是管理输出的模式，财权和人权还是在业主手上，这让商业资产公司在管理过程，要钱要人都要通过业主审核。这就不用20年后来感受了，当下每一天都能感知是在为业主打工。

　　所以轻资产这种模式，无论是大包租的方式，还是管理输出的方式，都是一种无奈之举。从利润的角度来讲，都不是什么长期行为。

　　只不过是很多商业资产公司，没有那么多钱去投资重资产了，寄希望通过轻资产，实现规模并表，不赚钱也要扩大规模，这种做法是谁的做法呢？

　　没错，是资本。你们注意看看，凡事最近想要上市或者已经上市的商业资产公司亿德体育，都是轻资产喊的最猛的公司。万达是想上市，万象生活是已上市想提升规模报表好看……

　　最有意思的就是碧桂园了。这一年接了几次猎头公司关于碧桂园商管公司招聘区域总经理的电话。

　　这个区域总经理的要求，就是前期是个投资总经理，没有一兵一卒，单枪匹马去一个新的区域，快速拿到轻资产项目，一旦拿到了，那么这个投资总经理就可以开拓区域，成为区域总。这个职位去年我就有听到，今年又在找。我就问猎头，“是不是上次找的人，没找到项目啊？！”。猎头呵呵浅笑一下……

　　事实上，碧桂园的这种胡乱拓展轻资产商业项目的做法，就是典型的地产思维，2个字-乱搞。听到这个岗位要求后，我就直接问：“碧桂园的商业老大是不是地产口的？”。对方说：“是的。碧桂园的老管培生……”。

　　碧桂园为什么业内口碑差。就是还拿着以前的地产盘地的思维去做商业地产，这样会害死自己。

　　我来简单说说：如果只要拿一个或者几个商业项目，才能成为区域总。那么这个新人为了能够实现目标亿德体育，有2个途径：1、自己本来有一些资源，认识一些老板；2、自己要去找一些项目。

　　无论是哪种形式，最好还是要算帐。碧桂园的商业公司，完全没有知名度，也没有任何知名产品。所以他们的模式都是大包租。简单说就是用租金租下来，然后改造后二次出租。

　　在目前商业地产饱和的年代，好的项目，怎么会租给你，自己干不香吗？！不好的项目，巴不得想租给你，哪怕很便宜，能收回一点算一点。

　　那么，最后这个新人，大概率找到的都是这些不太好的项目。为了让碧桂园投资部，可以接受这个项目，也为了让自己能活下来，新人的做法，就是把投资回报率的数字做的好看一点。

　　不好意思，做过商管总的人，商业数据的敏感性和专业度如果，还比不上投资部那些只会拿住宅地的人，那这个水平就很一般。换句话说，作假你是完全不知道的。

　　比如说，在投资测算时，今年的市场租金是投资部可以查到的，我们不要在这里做文章。我们只要修改合同期间的租金增长率，前3年我们按照合同增长利率可以是3%，也可以是5%（不好意思，招商还没开始，合同都没签呢亿德体育，我先按照最高的5%），然后预测这3年，就能够把商业盘活，那么租金要涨一倍，于是后面3年的租金，在投资测算的时候就要翻倍，紧接着每3年递增100%。

　　于是，一个漂亮的20年投资回报数据就出来了。按照这个算法，投资回报率远远超过20%。

　　这么好的项目，请问碧桂园投资部要不要？这个数据完全没有作假。只是出于我优秀的经营管理水平，你能质疑我的经营管理水平吗？不好意思，你不能，你都不懂商业。

　　大部分的地产老板都是这样被忽悠的。碧桂园现在这个所谓的商业老大也是这样被忽悠的。我为什么一听到这个消息就知道不是商业人干的事，因为商业人知道这么干是害死公司。干的越多，公司死的越快。如果碧桂园商业想靠着这个上市，那么还有多远离多远吧。

　　这也就难怪碧桂园所谓地产老大，商业项目却如此尴尬的最核心原因。不懂商业的人来管商业，就是悲哀。

　　碧桂园为什么要这么做，就是因为他不想在商业地产项目上投入太多的钱。万达和华润也是如此。

　　以一个10万平方的商业项目投资来计算，最低一个项目的投资规模可能就10个亿。也就是即使是华润，每年也只能负担不超过3个购物中心的投入，这样的速度发展肯定是龟速的。外加，一次性投资如此之多，但回报却要以10年来计算，没有谁能真正玩的转！

　　现在大家明白，为什么我说REITs对购物中心，和百货的开放是重大利好，是里程碑了吗。

　　REITs，我们简单理解，就是允许商业地产公司成立一个基金，这个基金的核心资产包就是商业地产项目。比如写字楼，百货，购物中心。

　　这个基金成立后，市场上所有的投资人，都可以去购买一定的股份。要知道，商业地产项目动辄上千万，普通人如果直接购买项目股权是很难做到的。但是房地产信托投资基金，可以让普通人像买股票一样，拥有这个产品的基金。进而就可以长期享受商业地产的利润分成。同时，也可以随时出售自己手上的基金股份。

　　那么这样，商业地产公司可以通过自己成熟的商业项目包装后，吸纳社会上更多散户的投资，有了他们的资金注入，商业公司其实可以提前拿回投资的成本，从而继续再购买、或者兼并新的商业项目。待运营稳定后，又可以持续放入Reits里，继续吸收投资，反复循环……

　　这样，原来需要10年、甚至20年才能收回成本的商业地产项目，现在只需要3年或者5年就可以实现真正的投融管退。我们商业地产总算可以实现和地产一样的经营周期了。

　　回顾一下，我之前写的世界第一地产公司-世界物流园老大安博地产，以及世界第二大地产公司-大众仓储。他们的成长全部是依靠美国Reits的发行亿德体育，才给了他们足够的资金兼并重组进而成为世界之最。复习链接：

　　我们常说的新加坡凯德置地，为什么大家总是讲到他们的投融管退值得学习，其实正因为新加坡凯德置地是亚洲第一个商业地产不动产的Reits。他能成为亚洲老大，这个是根本原因。

　　而中国，并非我们不聪明，不努力，而是我们在商业地产领域的Reits一直以来是被国家禁止的。最近几年，也仅仅开放了产业园，基础设施，长租公寓等Reits。但这并不足以支撑商业地产新模式。

　　现在，购物中心，百货等Reits也被放开，比我年前提出的要快的太多，这是我们商业地产从业者的一个最大喜事。解决了商业地产融资难，资金占用率大的问题，商业地产取代地产住宅模式，应该是分分钟的事情。

　　可以想想，有了如此大的利好，地产公司财务部第一时间就是应该盘点一下手上的商业项目哪些赚钱，尽快找个证券机构，把所有赚钱的项目都打包，然后尽快成立Reits收钱，然后慢慢退出住宅项目

　　Reits对于开发商的好处，就在于提前将投入的成本3-5年变现，同时由于基金管理还在自己的手上，股权分散，管理权和经营权还在自己手上。这种模式比卖项目好太多了。更何况现在商业项目要卖，好的项目不但卖不出去，还会被外资企业一个劲儿的压价。

　　我们最近不都看到了，外资企业疯狂扫购国内优质商业项目，其实国家再不放开Reits，我们的好项目就都外流了。我想，这次如此迅速的放开也是出于这个考虑。

　　最近2年，我们商业地产人很难，受到住宅主业的影响，大家的工资待遇，甚至于岗位也都岌岌可危，但是要相信，付出一定有回报。

　　可以想象Reits的推出，会加速房地产模式的迅速转型，商业地产将迎来最大的繁荣，这也就是我们所有商业地产人的机会。

　　商业地产比住宅地产的复杂度高很多，专业要求也高很多。我们现在唯一要做的就是不断提升自己的商业地产经营能力，提升自己软实力亿德体育。