亿德体育◎“2023年上半年市场先升后降，一季度在积压需求集中释放以及前期政策效果显现等因素带动下，市场活跃度提升；二季度购房者置业情绪快速下滑，房地产政策力度不及预期，市场未能延续回暖态势。”

　　◎下半年房地产政策力度和节奏取决于宏观基本面的变化，若下半年经济出现超预期转弱情况，则房地产作为经济“稳定器”，托底政策或将加快落地。“下半年市场恢复仍有波折，全年销售面积在13亿平方米左右，新开工、投资持续下行。”

　　从整体走势来看，尽管在需求的积累、房企以价换量及各种政策的助推下，楼市曾一度走出“小阳春”行情，但由于缺乏激活购买力的底层支撑，随后又重新进入下行区间。

　　再看土地市场，上半年少数优质地块的超高热度，难掩热度整体市场的低迷和成交规模明显缩减的严峻现状，即便在众多热点核心城市，土地成交规模也不足去年同期的六成。

　　至于销售端，尽管房企为了达成上半年的业绩目标，在6月积极推盘和开展促销活动，但整体销售依旧呈现出承压态势，甚至不少规模房企内忧外患，面临排名洗牌。

　　“2023年上半年市场先升后降，一季度在积压需求集中释放以及前期政策效果显现等因素带动下，市场活跃度提升；二季度购房者置业情绪快速下滑，房地产政策力度不及预期，市场未能延续回暖态势。”

　　中指研究院常务副院长黄瑜表示，下半年房地产政策力度和节奏取决于宏观基本面的变化，若下半年经济出现超预期转弱情况，则房地产作为经济“稳定器”，托底政策或将加快落地。“下半年市场恢复仍有波折，全年销售面积在13亿平方米左右，新开工、投资持续下行。”

　　上半年，中央积极表态房地产以引导市场预期修复。如1月5日央行、银保监会发布了房贷利率动态调节机制，赋予房价连续3个月下跌的城市首套房房贷利率下限自主调整权，并设置了房价三连涨的退出机制；2月份，自然资源部优化完善集中供地政策；5月8日，住建部等部门共同规范房地产经纪服务，有助于降低二手房购置成本、提升二手置业积极性。

　　从地方层面来看亿德体育，据中指研究院监测，上半年全国有超百省市（县）出台房地产政策超300条。另据克而瑞统计，上半年117个省市188次松绑房地产政策。其中，一季度政策持续放松，而二季度以来地方楼市政策频次、力度双减，频次环比下降15%，相比去年同期下降约6成。

　　从上半年各地出台的楼市政策来看，加大公积金购房支持力度最为普遍，主要措施包括优化提取条件、降低公积金贷款首付比例、提高公积金贷款的额度。同时，也有少量城市放开“四限”（限购、限贷、限售、限价）政策。

　　如上半年限购政策放松的城市包括荥阳、济南、长沙、杭州、武汉、赣州、深圳、无锡、厦门、沈阳、郑州、合肥、宁德、南京等14个城市；限售政策放松的城市包括惠州、扬州、长沙、常州、深圳、徐州、厦门亿德体育、郑州、青岛、福清等10个城市。同时，青岛、合肥等18个省市放松限贷；深圳、贵阳等7个城市放松限价，比如深圳二手房指导价仅作为参考，银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准。

　　此外，上半年金融端对于房地产支持明显，利率下限动态调整叠加LPR下调，共同带动房贷利率下行，为购房者资金“减负”。据中指研究院统计，上半年全国有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下；随着符合条件的城市逐渐下调利率下限，二季度以来调整首套房贷利率的城市数量有所减少。

　　“今年上半年，中央强调房地产行业支柱地位，政策基调不变，‘防风险、促需求’成为行业主题。监管部门持续落地‘稳楼市’相关举措，需求端侧重降低购房成本，企业端以防范化解房企风险为政策优化主线，‘保交楼’相关资金继续投放，前期政策进一步跟进落实。”中指研究院市场研究总监陈文静表示。

　　对于上半年楼市政策的特征，克而瑞研究中心认为，上半年，中央层面并无实质性的重磅刺激政策，已发布政策多为对现行制度的优化调整，或意在规范市场秩序，政策力度限于“托而不举”。“下半年，地方政策有望持续放松，松绑主力军或由弱二线城市和三四线城市转为核心一二线安居客研究院院长张波表示，政策的变化成为影响下半年楼市走向的一个重要因素，“下半年需求侧有必要出台更大力度的措施，来保障改善型购房需求，尤其需要对房贷政策和首付比例进行调整。”

　　据中指研究院数据，4月重点城市商品住宅成交面积环比下降27.9%；5-6月市场情绪延续回落态势；6月受去年同期高基数影响，重点城市商品住宅成交面积同比在连续增长4个月后转降，降幅超20%，环比略有增长，绝对规模为2016年以来同期最低水平。

　　如一线城市商品住宅上半年的成交面积同比增长约25%，其中上海新房成交面积同比增长超100%，一线城市整体增幅较大；二线、三四线代表城市市场情绪修复缓慢，成交面积同比增幅较小。其中二线%，济南、南昌等城市在政策优化及核心区供应放量带动下，同比增长超50%；三四线%，扬州、惠州等城市，在上年同期低基数的影响下，成交面积同比增长超50%。

　　二手房方面，上半年重点城市成交规模大幅提升，其中一季度市场明显升温，进入4月亿德体育，市场活跃度持续走低，6月中下旬成交面积同比转负。根据中指数据，2023年1-5月，15个代表城市二手住宅累计成交面积同比增长近70%，绝对规模回升至2019年以来同期高位，仅次于2021年同期。

　　另据克而瑞统计，上半年TOP100房企实现销售操盘金额5267.4亿元，环比增长8.5%，这一增幅处于历年同期的最低水平。

　　从房企各阵营的表现来看，上半年TOP30阵营房企销售保持韧性，销售额持续提升。其中，TOP10房企销售额均值为1542亿元，较上年增长6.0%；TOP11-30房企销售额均值为489.3亿元，较上年增长1.0%；TOP31-50房企销售均值为241.0亿元，较上年下降6.4%；TOP51-100房企销售额均值为113.1亿元，同比下降9.6%。

　　从企业排名变化来看，保利发展、万科、中海位居前行业前三位，成为上半年销售的大赢家。同时，上半年也涌现了一批黑马房企，如越秀地产累计销售额同比增幅达68.7%，单月增幅5%；建发房产销售额同比增幅达到53.7%，单月增幅超20%；华发股份累计同比增长55.8%，6月单月同比增加60.5%。

　　记者注意到，百强之中既有出险房企艰难求生，也有头部房企短暂失去竞争优势。如融创实现了520.1亿元的全口径销售额，在克而瑞销售榜中排名第17；而碧桂园则未能杀入2000亿元阵营，从原先榜首位置降至第6名。

　　从销售目标完成率来看，房企上半年销售目标完成率超50%。2023年上半年，10家房企目标完成率均值为53.0%，相较去年同期的32.6%，目标完成率提升超20%。

　　据克而瑞数据，6月80家典型房企的融资总量为460.82亿元，环比增加45.8%亿德体育，同比减少28.6%。融资规模环比回升主要是因为越秀地产本月进行了大规模供股，筹资净额82.99亿港元，同时银行贷款等金融机构贷款达到了196.4亿元，环比增加110.6%。不过虽然6月房企融资规模环比有所回升，但是整体而言仍然处于近年来的较低水平。

　　值得注意的是，6月房企发债143亿元，环比减少49.3%，同比减少19.9%，是2020年以来的单月新低。6月没有房企境外发债，因此143亿元全是境内债，其中公司债发行56亿元，环比增加60%，同比减少69.3%；中期票据发行41亿元，环比减少59.4%，同比减少49.9%，境内发债的企业仍然主要是华润置地、招商蛇口、越秀等国企央企。

　　中指研究院企业研究总监刘水向每经记者表示，“房企偿债压力仍较大，需要加大融资支持。目前，房企债券存量余额约2.9万亿元，其中海外债占比38.1%。三季度为偿债高峰，一年内到期余额为9277.4亿元，其中海外债占比35.7%，今年7月亿德体育、9月到期债券余额均超900亿元，为偿债高峰。”

　　不过对于热点城市的土拍，实力房企和国央企参与仍然非常积极。正在进行中的上海第二批集中供地，7月11日揽金193.8亿元，7月12日4宗地块全部触顶摇号揽金159.39亿元。华润、招商、中海、中国铁建、建发、国贸、华发、大华集团、华侨城、安联高速、绿城、越秀、金隅、中铁置业等参与热情极高。

　　上半年，房企在核心城市补仓积极，土拍分化现象加剧，北京、上海、杭州、合肥地价上限成交占比均在五成以上，北京、杭州部分地块创下近几年土地参拍企业数量纪录；广州、青岛、济南、天津、福州核心区地块企业参与度高，而非核心区地块多底价成交，板块间分化明显；无锡、长春成交地块均底价成交，土拍情绪持续低迷。

　　此外，全国住宅用地流拍、撤牌数量均下降明显，流拍撤牌率回落至2019年水平。据中指研究院数据，上半年全国住宅用地流拍撤牌823宗，是2018年以来半年度最低水平，流拍撤牌率15.8%，较去年同期下降18.4个百分点，绝对值降至2019年水平。

　　值得注意的是，上半年22城拿地企业仍以央国企为主，地方国资托底乏力，部分城市民企拿地金额占比有所提高。

　　据中指监测，上半年22城成交的住宅用地中，地方国资拿地金额仅占9%，较上年大幅下降33.3个百分点，地方国资基本已无力托底；央国企拿地金额占比58%，较2022年明显提升，其中北京、上海、厦门、南京、苏州仍以央国企为拿地主力；而杭州、成都、宁波城市民企拿地金额占比有所提升，如杭州民企拿地金额占比在六成以上，5月23日出让9宗地全部为民企摘取，6月9日出让5宗地中4宗为民企；成都更多为当地民企，如诚一投资、四川邦泰置业、乐山海天、嘉禾兴等。

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